大門幹夫司法書士事務所は、民事信託や信託受益権、匿名組合出資を活用した不動産スキームを得意とする司法書士事務所です
都内のマンションの高経年化の実態を見ると、築年数４０年以上のマンションが、２００８年には５万４千戸、このまま推移すれば２０１８年には４．５倍の２４万５千戸に、２０２３年には８倍の４２万８千戸に到達する見込みであり、マンションの高経年化が加速的に進んでいる状況である。
資料：「住宅・土地統計調査」（総務省）、「住宅着工統計」（国土交通省）
通常は、マンションの建て替えの場合「マンション建替え円滑化法」に基づき補助金をもらい、デベロッパーが参加組合員となって事業資金を出して保留床を売却した資金で立替の事業費をまかなっていました。しかし、参加組合員が参加するほどの保留床がとれないようなマンションがかなりあるそうです。
（想定事例）
- 地権者８人が区分所有する築年数４０年のマンションを建替えようと考えています。
- 皆さんご高齢なので個別に銀行借入ができません。
- 一戸の区分マンションに銀行の抵当権がついています。
- 容積に、保留床４０㎡の区分建物４戸分の余裕があります。
以上の条件で建替える場合次のような方法が考えられます。
- 地権者８人で資本金３０万円程度の株式会社（地権者法人）を設立します。
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地権者法人を受託者として地権者全員が土地と建物を信託します。
（注）建物を信託する理由は、地権者法人が建物の解体工事を発注するからです。建物の信託の登記はしません。地権者法人が工事の発注と建築確認の申請をします。
発行される信託受益権は、各地権者の土地持分とこれから造る建物が表示されます。 - 受託者たる地権者法人を債務者として土地を担保として銀行から建物の解体費用と建築資金を借り入れます。従前の担保がある地権者は担保を抹消すると同時に変わり担保として信託受益権に質権を設定します。
- 建物が完成。
借入金の返済方法
イ．保留床４戸の分譲代金でまかなえる場合。この場合当然借入額も売却価格となります。
現物で売却すると宅建業法に抵触するので、４戸を追加信託して信託受益権で売却します。但し、信託受益権で売却する場合でも金商法上信託受益権の媒介の免許を持っている業者の媒介が必要となります。売却と同時に信託を解除します。既存の担保がある地権者は自分の区分建物に抵当権を設定します。
ロ．保留床４戸の分譲代金でまかなえない場合。
マンションの分譲を止めて保留床を全部１階に持ってきて店舗として賃貸収入から返済します。この場合、建物全部を追加信託と当時に建物にも抵当権を追加設定します。既存借入がある地権者は信託受益権に質権を設定します。同時に当該地権者の区分建物に２番で抵当権を設定。但し債務者は当該地権者となります。
銀行からの借入額
１階の店舗部分の賃料収入によって銀行の借入額が決まります。基本的に全額返済に回せるので賃料収入の４０％以上は借入可能だと思います。勿論、住宅ローンではないので親子リレーローンはありませんが、借り主が地権者法人なので３０年ローンも可能です（銀行に確認する必要はあります）。
うまくいけば、配当も可能かも知れません。
例 年間賃料収入が１，２００万円とした場合。賃料の４０％を返済へ回す場合
例 １，２００万円×４０％×３０年＝１４，４００万円（借入可能額）
（注）この場合長期にわたって地権者法人が存続することになるので、毎年の法人住民税（均等割の７万円）と確定申告時に税理士への支払いがあるので、全額を返済に回さないで毎年信託配当金を一部留保し、一定の時期に増資に回す必要があります。勿論、修繕積立金、固定資産税もです。
信託借入とは
債務者が受託者である地権者法人なので、その借入の効果は地権者全員の事業シェア割合に及びます。つまり、自己資金があるので自分は借入を希望しなくとも当該地権者の信託勘定にも債務として計上されます。
本来自分の区分建物を受託者から借りると言うことについて、地権者は抵抗を感じるのではという懸念をされるかも知れません。専有部分の信託受益権については、信託契約書上、①「専有部分を排他的に利用・リフォームする権利と敷地利用権」及び②「信託終了時、当該土地建物を受領する権利」とします。従って、権利者法人からの賃借とはならず、第三者へ賃貸することは転貸借とはなりません（利用する権利を直接貸す）。また、将来売却するときも、①と②の「権利」が包含された受益権を売却することになります。但し、受託者である地権者法人のハンコが手続き上必要です。
但し、１階は８人の受益権の準共有なので、例えば地権者Ａが店舗の使用を希望する場合、受託者との賃貸借契約となります。賃料の計算上Ａの持分相当額が相殺されるだけです。
